Перечень документов для купли продажи квартиры

Как и планировали, к пенсии продаем квартиру в Питере и переезжаем поближе к морю. И тут возникает куча вопросов и страхов: как без рисков продать квартиру, какие документы нужны для купли-продажи (желательно в виде перечня), можно ли обойтись без помощи риэлторов и т.д.

Обязательные документы

Документы которые нужны для регистрации сделки купли-продажи
(их нужно обязательно принести в Росреестр/МФЦ, без них сделку не зарегистрируют):
1. Документы, удостоверяющие личности заявителей. Как правило это паспорт.
2. Документы об уплате государственной пошлины (оригиналы и копии). Пошлина для физических лиц составляет 2 тыс. руб. Платит обычно покупатель, так как он переоформляет право на себя.
   * Странная приписка что "Предоставляются по собственной инициативе", но нам же не сложно приложить чек и копию )).
3. Заявление о государственной регистрации права (оригинал).
   Представляет лицо, приобретающее объект недвижимости (покупатель).
4. Заявление о государственной регистрации перехода права (оригинал). Представляет лицо, отчуждающее объект недвижимости (продавец).
5. Договор купли-продажи квартиры (ДКП) Оригинал не менее 2-х экземпляров.
   Теперь этот договор можно заключать без нотариуса в простой письменной форме. Но регистрация у нотариуса понадобится если квартирой владеют несколько собственников по долям (квартира в долевой собственности) или в квартире есть несовершеннолетние собственники.
   Где скачать официальный бланк договора от Росреестра рассмотрим ниже.
6. Правоустанавливающий документ на объект недвижимости. Это акт приёма-передачи, если квартира строилась по договору долевого участия (ДДУ) или договор купли-продажи. Предоставляется оригинал, который после проведения государственной регистрации перехода права возвращается продавцу.
7. Свидетельство о браке. Если квартира была куплена в браке, требуется свидетельство о браке. Также свидетельства потребуется, если в документах на квартиру фамилия одна, а в паспорте теперь другая.
8. Нотариально заверенное согласие супруги на продажу квартиры. Составить и заверить согласие у нотариуса стоит примерно 1500 руб.

В принципе, на сайте Росреестра есть список документов необходимых для кадастрового учета (даже с отсылкой на соответствующие законы):

но сделано это несколько "заумно" и тяжело для понимания, что им пришлось разработать специальный сервис: ls.rosreestr.ru/usecases.html. С его помощью заявитель может самостоятельно определить, какой перечень документов ему необходим.

Для этого надо выбрать тип объекта, с которым планируется сделка, тип операции (купля-продажа, дарение, наследование) и ответить на несколько вопросов, в итоге получите полный перечень необходимых документов (который можно распечатать или сохранить в виде электронного документа).

Необязательные документы

Эти документы могут потребовать покупатели для проверки квартиры на «юридическую чистоту», но их не нужно приносить в Росреестр/МФЦ для регистрации сделки:
1. Технический паспорт квартиры. По нему покупатели могут убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки.
2. Выписка из лицевого счета. Показывает покупателю, что нет долгов по коммунальным платежам (а вдруг вы там не платили 10 лет по коммуналке и задолжали полстоимости квартиры). Такая справка бесплатно берется в бухгалтерии Управляющей Компании.
3. Выписка из домовой книги. Собственники могут ее получить в паспортом столе. В обычной выписке - данные о прописанных в квартире на данный момент.
   
   Можно заказать архивную выписку, где дополнительно будут указаны сведения о всех, кто был прописан раньше, кто временно выписан, кто имеет право прописаться в дальнейшем (например, те кто находятся в тюрьме).
   
   Это защитит покупателя допустим от несовершеннолетних прописанных в квартире.
4. Выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Данная выписка теперь заменяет свидетельства о регистрации права и кадастровый паспорт (так как они не выдаются с июня 2016 года).
   
   Выписка содержит сведения об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах, а также описание местоположения объекта недвижимости и план расположения помещения на этаже.
   
   Эту справку может заказать и сам покупатель. Цена вопроса - 250 руб. электронная выписка и 400 руб. выписка на бумажном носителе.

Основные вопросы при регистрации сделки купли-продажи

Здесь я постарался собрать ответы на основные вопросы, которые могут возникнуть при продаже квартиры.

Где взять бланк договора купли-продажи

Не стоит скачивать "Образец договора купли-продажи квартиры" с различных сомнительных сайтов. На официальном сайте Росреестра есть страничка: https://rosreestr.ru/site/fiz/zaregistrirovat-nedvizhimoe-imushchestvo-/blanki-obraztsy-zayavleniy-xml-skhemy8154/, откуда можно скачать различные образцы такого договора.

Где взять заявление о регистрации прав на недвижимое имущество

Форму заявления (как для продавца, так и для покупателя) рекомендую скачать с официального сайта Росреестра: https://rosreestr.ru/site/fiz/zaregistrirovat-nedvizhimoe-imushchestvo-/blanki-obraztsy-zayavleniy-xml-skhemy8154/

Куда можно подать документы для регистрации

Документы для регистрации сделки купли-продажи квартиры можно подать:
• В территориальные отделения Росреестра (кроме Москвы и Санкт-Петербурга, в этих городах документы принимаются только через МФЦ «Мои документы»).
• Через МФЦ «Мои документы». Полный список офисов МФЦ по СПБ можно посмотреть на сайте Госуслуги: https://gu.spb.ru/mfc/list/
  или на интерактивной карте Росреестра.
• Через портал Госуслуги. Теоретически такое возможно, но практически я такой вариант даже не рассматривал - нужно разбираться как всё это работает и получать электронно-цифровую подпись (ЭЦП).

Так как мы в Питере, пришлось зайти в ближайший офис МФЦ и узнать что свободно время для подачи документов только через 4 дня. Посоветовали обратиться в другой МФЦ, где живая очередь (документы принимают в тот же день).

Непосредственно регистрацией сделок занимается именно Росреестр, а МФЦ и портал Госуслуги выступают лишь в качестве посредников. К ожидаемому сроку прибавляем день на "отвезти" документы из МФЦ в Росреестр и день на "привезти".

Как долго будет происходить регистрация

Сроки государственной регистрации прав на недвижимое имущество устанавливаются федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015.

В частности, срок регистрации права собственности на квартиру по договору купли-продажи в простой письменной форме составляет 7 рабочих дней (без учета времени передачи документов из МФЦ в Росреестр и обратно).

Когда квартира считается проданной

Квартира считается проданной в момент подписания договора купли-продажи.

Когда возникает право собственности на квартиру

Многие ошибочно считают что право собственности у покупателя тоже возникает при подписания договора купли-продажи квартиры. Но если обратиться к Гражданскому кодексу Российской Федерации, а именно ГК РФ Статья 223, то увидим:

Когда передавать деньги

Вариантов немного:
1. После подписания ДКП (перед сдачей документов в Росреестр). Так происходит в большинстве случаев (и юридически неграмотно).
2. После получения документов из Росреестра. Именно так прописано в образце ДКП на сайте Росреестра (и соответствует статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации):

Как безопасно передать деньги

Расчет наличными - самый опасный и ненадежный способ взаиморасчета: требует пересчёта, существует риск ошибиться, стать жертвой уличных грабителей, а для продавца - получить фальшивые купюры.

1. Банковская ячейка. Покупатель в присутствии продавца помещает наличные в ячейку, после чего она закрывается. Доступ продавца к ячейке будет открыт только при предъявлении документов, подтверждающих регистрацию сделки в Росреестре. При этом банк отвечает только за доступ к ячейке, но не знает что вы в нее закладываете. Впрочем за отдельную плату возможен пересчет денег банком перед закладкой в ячейку.
2. Аккредитив. Аналогично банковской ячейке, только безналичный вариант. Стороны заключают договор купли-продажи. Покупатель открывает сберегательный счёт в банке и вносит сумму по договору. Продавец выполняет условия сделки и предоставляет подтверждающие документы банку: договор основания (купли-продажи) с отметкой о регистрации в Росреестре. Банк проводит проверку документов и переводит деньги продавцу.



3. Депозит нотариуса. Очень похоже на аккредитив, только деньги в процессе сделки хранятся на счете (депозите) нотариуса. Он же следит за ходом сделки и после ее регистрации переводит средства на счет продавца.
4. Безопасная сделка от Сбербанка. У Сбербанка есть услуга - Сервис безопасных расчетов, оформляется за 15 минут в отделении Сбербанка и стоит 2 000 рублей. Приходите в Сбербанк ( где есть ипотечные менеджеры) и заказываете. Приносите свой ДКП (3 экз), с продавцом заключают договор, где прописывается счет продавца. Покупатель вносит деньги на свой счет, после заключения договора с банком деньги со счета покупателя уходят на номинальный счет банка. Сбер каждый день запрашивает Росреестр, как только сделка зарегистрирована, деньги с номинального счета уходят продавцу. Очень удобно. Если счет в Сбере - максимум 5 дней.
   

   У нас договор подписали в субботу, в понедельник Росреестр зарегил, во вторник пришло сообщение что сделка зарегистрирована, ожидайте зачисления денег на счет, в среду в обед - деньги пришли на счет в Сбере. Никакой зависимости от печатей и т.д.

Задаток или аванс, что лучше

Рекомендую до основной сделки заключить договор задатка с прописанными штрафами. Это подтвердит серьезность намерений и защитит:
1. продавца от недобросовестного покупателя, который в последний момент не вышел на сделку (а вы уже сняли объявление о продаже и упустили другого потенциального покупателя);
2. покупателя от продавца, если тот в последний момент передумал продавать и сорвал сделку (читай нашел покупателя на большую сумму).

Иногда вместо договора задатка делают договор аванса. Это не совсем правильно - разберем с юридической точки зрения:
• Аванс это сумма, которая передается перед совершением сделки одной стороной другой в счет причитающихся по сделке платежей. Цель уплаты аванса похожа на задаток – подтверждение реальности намерений в совершении сделки, но без обеспечения исполнения. В гражданском кодексе не содержится отдельных статей, посвященных авансу.
• Задаток, это денежная сумма, выдаваемая одной стороной другой в счет будущих платежей по сделке для обеспечения ее исполнения и подтверждения серьезности намерений по проведению сделки. Задаток является способом обеспечения исполнения обязательств, т.е. прибегать к задатку стоит для того, чтобы обеспечить исполнение договора. Понятие задатка определено в статье 380 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

Таким образом при неисполнении обязательств (заключение договора купли-продажи) при авансе - возвращается только сумма аванса, при задатке - возвращается сумма задатка в двойном размере. В качестве примера можно посмотреть гражданскую практику судов по данному поводу.

И по сути неважно что прописано в заголовке договора, аванс или задаток, если прописаны условия штрафных санкции - договор признается судом договором задатка.

Всем богатых покупателей, адекватных продавцов и удачных сделок.